С промени в Закона за управление на етажната собственост във входовете ще

С промени в Закона за ръководство на етажната собственост във входовете ще взимат по-лесно решения, а професионалните домоуправители ще подлежат на прецизен надзор. Общото заседание ще може да се организира и в разбъркан режим на работа – присъствено и онлайн, а кворумът се понижава. Промените са обнародвани в „ Държавен вестник “ на 29 септември, а наредбите влизат в действие на четири стадия. Първият стадий е датата на обявяване в Държавен вестник – 29 септември 2023-та. Вторият стадий е 31 декември 2023-та. Третият стадий е 01 юли 2024-та и четвъртият стадий е 31 декември 2024-та година.  Приетите помени са значими, тъй като са част от законите, от приемането на които зависи отпущането на идващия транш от парите по Плана за възобновяване и резистентност. 

Ще бъдат ли основани условия за по-справедливо систематизиране на разноските за ръководство и поддържане на общите елементи? На тези и други въпроси дава отговор адв. Атанас Атанасов пред trafficnews.bg, който специализира в този сегмент от Гражданското право.

– На 29 септември влязоха в действие огромни промени в Закона за етажната благосъстоятелност. Какво наложи тези промени в закона?

– Закон за ръководство на етажната благосъстоятелност /ЗУЕС/ се появи на 01.05.2009 година, като естествено продължение на настоящия дотогава Правилник за ръководството, реда и надзора в етажната благосъстоятелност /ПУРНЕС/. ЗУЕС от 2009 година беше добър, само че не и идеален закон. Днес, четиринадесет години по-късно, лобито на професионалните домоуправители най-накрая откри намери общ език със Законодателния орган на Република България. Промените в ЗУЕС не са изненада.  Те бяха нужни, за улеснение на привикване и осъществяване, взимане на решения и тяхното използване.

– В чий интерес са измененията в ЗУЕС?

– Най-вече на професионалните домоуправители. Нормално, от ЗУЕС зависи техния бизнес. Направиха си асоциация, наеха положителни адвокати, около процедурата „ Подкрепа за стабилно енергийно възобновяване на жилищния сграден фонд “ сближиха връзките с Министерство на районното развиване и благоустройството и измененията в ЗУЕС не закъсняха.

– А жителите? Някой помислил ли е и за тях?

– Не е изключително огромен интереса на жителите към ръководството на етажната благосъстоятелност. За огромна част от тях дома им стартира от входната врата на жилището, а не от тази на входа на блока. Разбира се има и такива, които се вълнуват от положението на общите елементи и ръководството им. За тях съм основал група във фейсбук: „ Безплатни съвещания – Етажна благосъстоятелност “. Там всеки може да откри отговор на въпросите си.

– Кои са главните промени в ЗУЕС, които ще обиден максимален брой притежатели?

– Новият ЗУЕС дава опция на общо заседание да се избере една от следните форми за систематизиране на разноските за ръководство и разноските за поддържане на общи елементи:

поравно съгласно броя на притежателите, ползвателите и жителите и членовете на техните семейства без значение от етажа, на който живеят; притежателят на ненаселен независим обект заплаща разноските за поддръжка в размер като за един обитател; съобразно % на идеалните елементи на обекта от общите елементи на постройката, или поравно на независим обект.

Тази смяна поставя завършек на „ паразитирането “ на необитаеми жилища, купени за инвестиция.

Другата основна смяна е тази на нужния най-малък % идеални елементи от общите елементи, показани на общо заседание.

От изискуемите 67%, към този момент са нужни 51%, с цел да стартира събранието в оповестения в поканата час.

За осъществяване на събранието час по-късно бяха нужни 33%, които след измененията стават 26%.

Важно е да се означи, че когато едно физическо или юридическо лице е притежател на повече от 51 на 100 идеални елементи от общите елементи на етажната благосъстоятелност, общото заседание се организира, в случай че участват персонално или посредством упълномощени представители притежатели на минимум 75 на 100 идеални елементи от общите елементи на етажната благосъстоятелност.

Интересна смяна в ЗУЕС е въвеждането на разбъркан режим на осъществяване на общо заседание – присъствено и онлайн посредством видеоконференция. За мен персонално, тази иновация ще внесе спомагателен безпорядък в ръководството на етажната благосъстоятелност. Привърженик съм на присъственото осъществяване на общи събрания – със притежатели и/или пълномощници.

– С промените реализира ли се по-добра връзка сред лицата от етажната благосъстоятелност и по-засилено наличие на общите събрания?

– Комуникацията или я има, или я няма. За да я има, някой би трябвало да я сътвори. Относно засиленото наличие на общите събрания – нямам доверие. Прекалено демократичния ЗУЕС е причина за неглежиране на наличие и присъединяване.

– Смятате ли, че новият закон ще спре безразборното остъкляване на балкони и боядисване на фасадите в най-различни цветове?

– Тук е момента да изтъквам една мъдра мисъл на починалия доцент Кристиан Таков:
„ Пазете правото, в това число и от закона “. Не законът би спрял безобразията, а хората, които се интересуват и познават закона.

– Ще бъде ли улеснен достъпа до стратегиите за енергийна успеваемост?

– Това зависи от всички нас, а не от закона. Министерството дава опция, давайки методически инструкции, коя процедура по какъв начин да бъде изпълнена. Във съвсем всяка една етажна сосбтвеност обаче има „ задни колелета “, които попречват осъществяването на процедурите – било то с липса на присъединяване, да вземем за пример непредоставяйки нотариален акт, от който да се уточнят % идеални елементи на независим обект или недопускайки до собствеността си представители на компанията, сключила контракт за техническо проучване на постройката.

– С измененията и въвеждането на указател ще отпаднат ли нелоялните компании и домоуправителите измамници?

– Не че домоуправителите, фигуриращи в този указател са доста лоялни, само че до известна степен да – шмекерите ще са по-малко.

– Ще бъдат ли основани условия за по-справедливо систематизиране на разноските за ръководство и поддържане на общите елементи?

– Както загатнах нагоре, ЗУЕС дава тази опция и при едно добре извършено общо заседание, всичко може да се подреди удобно за болшинството от притежатели.

– Достатъчни ли са направените промени? Какво друго е нужно, с цел да бъде законът потребен за хората?

– За страдание, измененията не са задоволителни, с цел да защитят общия интерес.  Мои клиенти се оплакват от разнообразни злоупотреби на професионалните домоуправители. Решение има, само че с цел да се стигне до него е належащо от ден на ден хора, да се срещнат с ръководството на етажната благосъстоятелност. Радвам се, че към този момент се зараждат общности в обществените мрежи, които си оказват помощ взаимно.